לקנות דירה אחת גדולה או שתי דירות קטנות

אחת ההתלבטויות הגדולות של משקיעים בעלי אמצעים היא, האם יותר נכון לקנות דירה אחת גדולה או במקומה לקנות שתי דירות קטנות. כנראה זה מגיע בעקבות מחשבה שיותר נכסים שווה יותר כסף, אך מכלול השיקולים בהתלבטות הזו, בעיקר בישראל, היא התלבטות רחבה יותר. כל אחת מהאסטרטגיות יש יתרונות וחסרונות ולכל משקיעה או משקיע מתאים משהו אחר. ננסה לתת לכם נקודות הסתכלות על הנושא כדי שתוכלו גם אתם לקבל את ההחלטה על האסטרטגיה המתאימה ביותר עבורכם.

חשוב לציין, שאני יוצא מנקודת הנחה שיש יכולת לרכוש שני נכסים סבירים, גם אם באמצעות מימון מלא. כשאני מדבר על נכס סביר, אני מדבר על נכס במחיר של מעל 500,000 שקלים. כמובן שניתן למצוא בפחות אך זוהי נקודת מוצא הגיונית.

נתחיל מהחלק החשוב – דירה קטנה יותר שווה תשואה גבוהה יותר משכר דירה. כלומר, ככל, שהדירה קטנה יותר, כך התשואה משכר דירה, כלומר ההכנסה השנתית משכר דירה לחלק למחיר רכישת הדירה, גבוהה יותר. תוכלו לראות שבתל אביב לדוגמה, ההבדל במחיר השכרת דירה בין דירת שלושה לארבעה חדרים, נמוך בהרבה מההבדל במחיר רכישת דירה בין דירת שלושה לארבעה חדרים. הסיבה העיקרית נעוצה בעובדה שהמטרים הראשונים של הדירה שווים יותר מהמטרים האחרונים ובעיקר כאשר שוכרים דירה. כלומר, דירת חדר עדיפה בהרבה על שום דירה כי היא כבר מאפשרת לגור בה, אך התוספת של חדר נוסף, נחמדה ככל שתהייה, לא תכפיל את מחיר הדירה. הערך של החדר שלישי יהיה שווה פחות מהתוספת של החדר השני וכן הלאה. ומאחר והביקוש לדירות שכורות גבוה מהביקוש לרכישת דירות, ההבדלים בין רכישה להשכרה גבוהים יותר.

החלק השני החשוב – דירות זולות יותר מייצרות תשואה גבוהה יותר משכר דירה. כלומר, ככל שמחיר רכישת הדירה זול יותר, כך התשואה משכר דירה גבוהה יותר. ההסבר לכך דומה מאוד להסבר של דירות קטנות יותר. הביקוש לשכר דירה תמיד גבוה יותר וקשיח יותר מאשר הביקוש לרכישת דירה, וזאת מאחר ויש הרבה יותר אנשים שיכולים או מעוניינים לשכור דירה מאשר לרכוש דירה. לא כל אחד יכול או רוצה להיות בעלים של דירה, אבל כולם חייבים לגור איפשהו. כך ניתן לראות שבערים הזולות יותר ובשכונות הזולות יותר, שכר הדירה ביחס למחיר הדירה גבוה יותר מה שמייצר תשואה גבוהה יותר משכר דירה. חשוב לשים לב שעל אף שאנחנו חושבים שדירה במיקום מרכזי וטוב תייצר הכנסה גבוהה יותר משכר דירה, טיעון נכון והגיוני, בפועל צריך להסתכל על ההכנסה משכר דירה באופן יחסי להשקעה, זה המספר החשוב. הנה טבלה לדוגמה:

יכולת המימון (או המינוף). מרכיב מרכזי בהשקעות נדל"ן ואחד היתרונות הבולטים ביותר להשקעת נדל"ן הוא היכולת לקבל משכנתא, כלומר הלוואה גדולה מאוד בתנאים טובים מאוד. בפוסט שכתבתי על מינוף אפשר להבין בקלות מדוע ככל שאני לוקח משכנתא גדולה יותר כך אני מרוויח יותר בטווח הארוך. אבל, חשוב להבין שלפחות בישראל ישנן הגבלות. על הדירה השנייה תוכלו לקבל רק 50% משכנתא ולא 75% כמו על הדירה הראשונה. כמו כן, התנאים של המשכנתא השנייה יהיו פחות טובים ולכן ברכישת שתי דירות באותו הסכום אתם צפויים לקבל פחות מימון. הנה דוגמה:

הון עצמי	250,000
רכישת דירה אחת		רכישת שתי דירות
מחיר	1,000,000	מחיר דירה א	400,000
מימון (75%)	750,000	מימון  (75%)	300,000
		מחיר דירה ב	300,000
		מימון  (50%)	150,000
סה"כ מימון	750,000	סה"כ מימון	450,000

כמובן שיש טכניקות ואלו מספרים כלליים, אבל הרעיון המתמטי דיי ברור. בהנחה ומתחילים בהון עצמי קבוע של 250,000 שקלים, כדי שניתן יהיה לרכוש שתי דירות צריך שהן יהיו זולות משמעותית ומאחר והמימון נגזר מהשווי, סך המימון יהיה נמוך משמעותית.

רמת ההתעסקות, מרכיב חשוב לא פחות. מי שהשכיר דירות בחייו, ואני אישית השכרתי דירות רבות בארץ ובחו"ל, יודע שזאת יכולה להיות התעסקות לא קטנה. נכון, יש לכל אחד את השיטות שלו ואם עושים את הדברים נכון רמת ההתעסקות יורדת, אך עדיין מדובר בהתעסקות ואם יש בעיות אז זאת יכולה להיות התעסקות שצורכת לא מעט זמן ואנרגיה. עכשיו תכפילו את ההתעסקות הזאת פי שתיים ואז שוב פי שתיים. למה שוב פי שתיים? כי כאשר רוכשים שתי דירות במקום אחת, נאלץ לרכוש באזורים זולים קשים יותר שלרוב מצריכים השכרת דירות לאוכלוסיות בעייתיות יותר וגם הדירות עצמן מצריכות יותר טיפול. לכן ניתן להסיק בקלות שרכישת שתי דירות במקום אחת תוביל ליותר זמן והתעסקות.

מיסוי, בעיקר בישראל. בעלי דירה יחידה בישראל נהנים בפטורים משמעותיים מאוד בנושאי המס. עד כ-1.7 מיליון (משתנה משנה לשנה) יש פטור מוחלט ממס רכישה ועד שכר דירה של 5,100 בחודש (משתנה מידי שנה) יש פטור מלא מתשלום מס על שכר דירה. בנוסף, על דירה יחידה יש פטור מלא ממס שבח במכירת הדירה עד לסכום של 4.5 מיליון ₪ (משתנה מעט משנה לשנה). היתרון המיסויי של דירה יחידה נותן עדיפות בולטת על פני השקעות באופן כללי וכן עדיפות מסוימת על רכישת שתי דירות. חשוב לציין שאם רוכשים דירה בישראל ודירה בחו"ל, מדובר במקרה שונה והמיסוי על דירה נוספת אינו חל.

תשואה מעליית ערך ופיזור הסיכון. חשוב לציין שהערך הגדול ביותר שניתן לקבל מהחזקת נדל"ן, גם בארץ וגם בחו"ל, הוא עליית הערך הצפויה. עליית מחירי הנדל"ן עשויה להגיע לעליה של מעל 10% בשנה (במקרים נדירים אך שקרו בעבר), שכאשר מדובר על נכס ששווה הרבה כסף עם מימון גבוה יחסית, מייצר תשואה פנומנלית. כאשר מחלקים את הכסף על שני נכסים, יש סיכוי להגיע לעליית ערך משמעותית יותר וכן לפזר את הסיכון כך שאם פספסנו באזור אחד תמיד יהיה לנו אזור נוסף. זה גם מאפשר לנו לשמור על הכנסה יציבה באופן יחסי, כלומר אם דירה אחת אינה מושכרת תמיד ניתן יהיה לקבל את שכר הדירה של הדירה השנייה. לכן, בהיבט של פיזור הסיכונים והיכולת להשיא תשואה מעליית ערך, יכול להיות שיש ערך לשתי דירות על דירה אחת. אגב, חלק גדול בעליית ערך של נכס יכול להגיע מרכישת נכס הדרוש שיפוץ ויצירת השבחה פנימית. כך ניתן להרוויח תשואה גבוהה יותר בהשבחה פנימית על שתי דירות.

בסיכומו של דבר, אין נכון ולא נכון. יש יתרונות וחסרונות לכל החלטה ובפוסט הצפתי חלק מהותי מסך השיקולים. כל אחד צריך לבנות לעצמו את האסטרטגיה המתאימה לו וללכת עם מה שהוא מאמין.