לכל מי מאתנו שמחזיק בנכס להשקעה, או מי שחושב על רכישת דירה להשקעה, עולה החשש או המחשבה על ההתעסקות בהשכרת הדירה לאחרים. המחשבה שיהרסו לי את הנכס, לא ישלמו, לא אקבל מספיק שכר דירה, אצטרך לטפל בנכס כל הזמן ועוד המון חששות דומים גורמת לנו להימנע או להתעייף. אבל האם כשאני קונה נדל"ן להשקעה ובעיקר דירה להשקעה זאת עבודה במשרה מלאה? אז זהו, שלא. כמו כל דבר, גם כאן יש שיטות, כלים וכללים שיעזרו לכם לצלוח את המשימה של השכרת הדירה בצורה הטובה ביותר, במינימום התעסקות ובמקסימום תשואה משכר דירה.
- השקיעו בפרסום הדירה
כפי שציינתי בפוסט על פרסום הדירה, פרסום ושיווק נכון יביאו לכם שוכרים טובים יותר, בשכר דירה גבוה יותר, מה שיקל עליכם בהמשך. משכירים רבים מזלזלים בחלק הזה ומנסים לסגור עסקה כמה שיותר מהר, אבל כמו כל דבר טוב, הכנה נכונה מביאה תוצאות טובות.
- השקיעו בבחירת השוכרים
אחד הנעלמים הגדולים ביותר הוא איך יהיו השוכרים שלי בעתיד. האם הם ישמרו על הדירה, האם הם ישלמו בזמן, האם יתקשרו אליי הרבה ועוד. לא ניתן לדעת באמת, אבל בהחלט ניתן לצמצם את אי הוודאות. טרם חתימת החוזה, השתדלו להכיר כמה שיותר טוב את השוכרים הפוטנציאליים. הרבו בשיחות ובשאלות פתוחות. נסו להבין מאיפה באו, האם יש להם תמיכה של המשפחה, איפה הם עובדים ומה מצבם המשפחתי. מה התוכניות שלהם לדירה. האם מדובר בזוג שרוצה להקים משפחה או זוג סטודנטים שמחפש מקום לערוך מסיבות. עשו זאת בחכמה ובנעימות. תהיו חברים שלהם כדי שבאמת יחלקו איתכם את המידע. ואל תתביישו לבקש גם תעודת זהות, תלושי שכר ותלושי שכר של הערבים שהרבה פעמים מדובר בקרובי משפחה שלהם.
- השקיעו בחוזה איכותי.
על חתימת חוזה יש פוסט נפרד, אבל חשוב לא להזניח את הנושא. אל תשתמשו בחוזה גנרי שקיבלתם מעור דין או חבר. קראו את החוזה כמו שצריך והתאימו אותו לצרכים שלכם. בעת חתימת החוזה תבקשו שיגיעו גם הערבים, ושיביאו עמם תעודה מזהה. אל תחתמו באמצעות המייל אלא תבצעו מפגש פיזי לחתימה בדירה ותבקשו שיגיעו עם כל המסמכים לרבות תלושי שכר ותעודות זהות. כן, זה נראה קצת מוגזם אולי, אבל עצם הפגישה הפיזית וחתימה פיזית עם כל המסמכיאדה, נותנת תחושה טקסית לכל התהליך ומגדילה את המחויבות והרציות של השוכרים הפוטנציאליים. שוכרים לא רציניים אולי יתרעמו על התהליך, אבל אז תדעו שגם עשויה להיות איתם בעיה בעתיד.
- טפלו היטב בדירה.
תחזוקה של דירה זה עניין לא פשוט ולא נעים, אבל מאוד חשוב. כדי שהשוכרים שלכם יהיו מרוצים ולא ירצו לעזוב וכדי שאתם לא תבזבזו אלפי שקלים על תחזוקה, תדאגו שהדירה תהייה מתוחזקת כמו שצריך. לפני הגעת דיירים תדאגו שאין בעיות צנרת, שכל הברזים תקינים, שהדירה צבועה ונקייה, שהתאורה והחשמל עובדים כמו שצריך וכל מרכיב אחר. אם דייר פונה אליכם בדרישה לטפל במשהו בדירה, כל עוד מדובר בבלאי טבעי וסביר, תטפלו בבעיה במהירות האפשרית. בכל מקרה תצטרכו לעשות זאת ועדיף לעשות זאת בהקדם כדי שהבעיה לא תחמיר. בנוסף, הדיירים יעריכו את מהירות הטיפול וירצו להמשיך להישאר בדירה. לריב עם הדייר על זה שהוא סתם קורא לכם לכל שטות לא יעזור לכם בשום מצב. כמובן, עד גבול מסוים.
- תפתחו קשרים עם אנשי מקצוע.
איש מקצוע טוב ואמין במחיר נורמלי זה משהו שקשה למצוא. בהתחלה אתם תמצאו כל מיני אנשי מקצוע שרלטנים שתצטרכו לבדוק כל פעולה שלהם, להגיע לדירה כל פעם שיש בעיה ולוודא שהם עשו עבודה כמו שצריך. אם הזמן, אתם תמצאו את אנשי המקצוע שלכם שתדעו שהם אמינים ואיכותיים במחיר סביר ושאתם תעבדו רק איתם ותמליצו רק עליהם לחברים. הם מצידם יידעו שהם מקבלים מכם עבודה תמיד ושאתם ממליצים לחברים שלכם עליהם, מה שידרבן אותם להמשיך לתת לכם שירות טוב במחיר טוב. היום כשיש לי בעיה באחת הדירות שלי בישראל, יש לי איש מקצוע מכל סוג שאני ישר מחבר אותו לדייר שפנה אליי. איש המקצוע מגיע לבד לדירה, מטפל בבעיה ואני מעביר לו תשלום בהעברה בנקאית כנגד חשבונית שהוא שולח לי בוואטסאפ. כך, כמעט ואין לי עבודה בענייני תחזוקה והכל מתבצע במהירות ויעילות מבלי שאני צריך להגיע לדירה בכל פעם.
הנה רשימה של אנשי המקצוע שלי שאני ממליץ עליהם (תמסרו ד"ש מיובל קליין):
אינסטלטור – שלומי – 050-7432565
חשמלאי – ירון – 052-3217363
איש מזגנים – איתי – 052-8626127
שיפוצים כלליים – שמעון – 052-2750958
- נצלו את הביטוח
לרוב, כשאנחנו קונים דירה להשקעה, אנחנו לוקחים משכנתא ולכן מחויבים בביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא כולל ביטוח וחיים וביטוח מבנה. ברוב במקרים, הביטוח מבנה יכול להיות דיי מקיף ולכן יכלול כיסוי של נזילות וטיפולים שונים. משכירים רבים שוכחים מהביטוח ומנסים לטפל בהכל בעצמם, אבל לפעמים טלפון אחד לחברת הביטוח יכול להיות מאוד יעיל ולחסוך לכם הרבה כסף. שווה גם לבדוק התייעלות בביטוח, אולי ניתן להוזיל אותו ולחסוך כסף מידי חודש.
- תהיו טובים עם השכנים שלכם
אם אתם משכירים את הדירה שלכם לאחרים, סימן שבוודאות אתם לא גרים שם. לכן, הייתם שמחים שיהיה לכם מישהו קרוב שאתם בקשר טוב איתו, שיוכל לעזור לכם במקרה הצורך. בין אם זה דברים קטנים כמו קשר לוועד הבית ובין אם זה לפתוח את הדירה לשוכר פוטנציאלי שמגיע ולא הספקתם להגיע בעצמכם כדי להראות לו את הדירה. אבל הכי חשוב, כדי להימנע מוויכוחים ובעיות איתם. בסוף אתם מכניסים דיירים לדירה שלכם והייתם מעדיפים שיתקשרו אליכם אם יש בעיות ולא יתלוננו עליכם סתם. ובמקרה ואתם משפצים את הדירה, הייתם רוצים שיאפשרו לכם להרעיש בשעות הסבירות ולא יעצרו אתכם כל דקה (אומר מניסיון). לכן, קשר טוב עם השכנים יכול בהחלט להועיל לכם.
- הפקידו את השיקים מראש.
הפקדת השיקים על בסיס חודשי יכולה להיות דיי מעיקה. אתם גם לא רוצים לשכוח בטעות את הפקדה של שיק ולייצר בעיות עם השוכרים שלכם. לכן, הפקדה מראש של כל השיקים שלקחתם מהשוכרים כשיקים דחויים תקל על חייכם. השיקים ירדו באופן אוטומטי אחת לחודש מבלי שתצטרכו להתעסק עם זה או בטעות לשכוח את זה.
בסופו של יום, השכרת דירה יכול להיות תהליך פשוט למדי. על ידי הכנה נכונה וניהול נכון כמעט ולא תגישו או תתאמצו. היו תקופות בהן ניהלתי כ-70 דירות בו זמנית ובניהול נכון זה ממש אפשרי. רוב ההשקעה מתבצעת בהתחלה ולאחר מכן יש לכם שקט תעשייתי.
