בין אם אתה רוכשים דירה להשקעה או למגורים, בין אם בישראל ובמקום אחר בעולם, השאלה שהנשאלת ביותר היא – איפה. זאת מאחר ול-Location יש השפעה גדולה מאוד מן הסתם על העסקה. אם מדובר על דירה למגורים, אנחנו רוצים לדעת שרמת החינוך טובה, שיש נגישות תחבורתית, יש מקומות בילוי רלוונטיים ושערך הדירה שלנו לא ייפגע. כשמדובר על נכס להשקעה, אנחנו רוצים לוודא ששכר הדירה יהיה טוב, שהאוכלוסייה תהייה סבירה ואולי הכי חשוב, שערך הנכס יעלה.
אני יוצא מנקודת הנחה שקוראיי אינם משקיעי נדל"ן מיומנים ולכן אני מציג בפניכם מדריך קצר של 10 שלבים לניתוח בסיסי של כל עיר בעולם. את הידע לניתוח ערים צברתי באחד המיזמים שעבדתי בו, שם ניתחתי כ-20 ערים בתקופה של 8 חודשים במהלכן שיכללתי את השיטה. את העיר הראשונה ניתחתי במשך קרוב לשלושה חודשים, את העיר האחרונה ניתחתי בשלושה ימים ושני הניתוחים היו ברמה זהה. כך, הבנתי שכל אדם יכול לעשות ניתוח בסיסי של כל עיר בעולם אם רק היתה לו את השיטה הנכונה
חשוב להגיד שיש מגבלות לשיטה והיא משתנה מעיר לעיר או יותר נכון ממדינה למדינה. זאת מאחר וזמינות המידע משתנה מאוד. כך למשל בארה"ב, אנגליה וישראל יש מידע זמין מאוד אודות עסקאות שנעשו בפועל וניתן למצוא אותן באתרים נוחים למדי. לעומת זאת, יש אזורים כמו מזרח אירופה שלא רק שאין דיווח על עסקאות, יש לעיתים פער גדול בין מה שמפורסם למה שנסגר בפועל.
ועדיין, לאחר ניתוחים רבים ואימות הנתונים עם השטח הגעתי להבנה שהשיטה עובדת מספיק טוב לצורך קבלת החלטות בסיסית. אז מבלי להכביר במילים, להלן הצעדים:
- חקר כללי
כדי לנתח את העיר, ראשית צריך להכיר אותה. ההיכרות צריכה להיות עם הגיאוגרפיה שלה, המיקומים החשובים שבה, המבנה שלה, סוג האוכלוסייה ועוד. ונתונים אלו עוזרים גם להבין כיצד העיר מחולקת ובעיקר עוזרים לקבל תחושה בנוגע לעיר שלאחר מכן תתבטא במספרים. לטובת הניתוח אפשר לעשות מספר דברים:
- לקרוא בוויקיפדיה – אפשר לקבל המון מידע כמו גודל האוכלוסייה, שינויים היסטוריים, מצב כלכלי ועוד.
- לחפש מפות של העיר – ערים רבות מחולקות לאזורים שאחר כך מקבלים משמעות כלכלית בניתוח ולכן כדאי לחפש בגוגל, ועדיף בשפת המקור, מפות עם חלוקה לאזורים ועם מקומות מרכזיים בעיר כמו בניין עירייה, אצטדיונים, אוניברסיטאות ועוד. מומלץ לחפש "מפות חום" של מחירי נדל"ן בעיר. הרבה פעמים תמצאו כאלו וזה יעזור לכם בהמשך להבין את רמות המחירים בעיר.
- גוגל מפס – כדאי להיכנס ולראות פיזית את העיר. איפה היא ממוקמת ביחס לערים אחרות. מה המרחק מערים מרכזיות באזור. כדאי גם לעשות צילום לוויין בגוגל ולהסתכל על העיר מזווית של 45 מעלות (למי שלא מכיר לחיצה על ctrl ולהזיז את העכבר יעזור לכם להוריד את זווית הצפייה) כדי להבין את הטיפוגרפיה של העיר. ניתן לראות איזה אזור יותר הררי ואיזה אזור יותר נמוך. לפעמים אפשר לראות גם בניינים וכך לזהות את מרכז התעסוקה של העיר.
- אתרים מקומיים לניתוח העיר – במדינות רבות ניתן למצוא אתרים עוזרים ללמוד את העיר כמו למשל אתר מדלן בישראל או אתר neighborhoodscout בארה"ב.
טיפ של אלופים 1: תכינו תיקייה לעיר, קובץ אקסל וקובץ וורד לפני שאתם מתחילים את המחקר. במהלך המחקר תזרקו לשם כל חומר שנראה לכם מעניין ואת הקישור הרלוונטי, אחרת לא תזכרו כלום. עבודה מסודרת במקרה של ניתוח עיר זה כלי מפתח להצלחה של ניתוח טוב.
2. קריאת מידע על רכישת דירה בעיר
עכשיו הגיע החלק שמתחילים להעמיק ספציפית ברכישת דירה המתחילה בהבנה איך רוכשים דירה בעיר ומה צריך לדעת. למזלנו, היום יש המון מידע באינטרנט ורבים וטובים כבר עשו ניתוחים כאלו ואחרים כמעט לכל עיר בעולם. כל שעליכם לעשות הוא לכתוב גוגל "רכישת דירה ב-XXX" ומיד תקבלו תוצאות רבות.
שימו לב שלא הכול נכון וצריך לקחת כל דבר בערבון מוגבל. יחד עם זאת, תוכלו לקבל תמונה כללית דיי טובה כמעט על כל עיר והתמונה תתחדד אם תקראו ממספר מקורות מידע ותבצעו הצלבה של המידע.
המידע המרכזי שתם מחפשים הוא:
- יתרונות וחסרונות של רכישת נכסים בעיר.
- מחירי משוערים של נכסים בעיר.
- תשואות ושכר דירה בעיר.
- מידע על עלויות של רכישת נכסים ואם אפשר גם התייחסות למס.
טיפ של אלופים 2: חפשו את המילים "רכישת דירה ב-XXX" בשלוש שפות. עברית, אנגלית ובשפה המקומית (גוגל יכול לתרגם הכול). כך תקבלו מידע רחב יותר שאולי רק מקומיים יודעים.
3. איתור מחקרים על מחירים בעיר
גופים רבים כמו חברות ביטוח והבנק העולמי עושים פעמים רבות מחקרים על נכסי נדל"ן בערים שונות בעולם. אפשר לחפש, ועדיף בשפה האנגלית, מחקרים שונים בנושא שווי נדל"ן בערים השונות. תוכלו למצוא גם גופים פיננסיים שעושים מחקרים וגם אתרים שעושים ניתוח על ערים שונים בעולם. אתר אחד לדוגמה שעושה עבודה לא רעה הוא global property guide.
4. ניתוח הנתונים בעיר
זה החלק המאתגר ביותר שלא כולם עושים. אך מי שעושה אותו ברמה טובה יכול להגיע לתמונה דיי מדויקת של המחירים בעיר. אני מזהיר מראש, זה שלה מורכב יותר ואני אתן טיפ איך לקצר אותו ולהגיע לתמונה כללית יותר. הנה השלבים:
- איתור אתרי המכירות הגדולים בעיר – אתם מחפשים אתרים בסגנון יד 2 או מדלן כדי שתוכלו לקבל משם נתונים. "חפשו שוב את המילים רכישת דירה ב-XXX" ותנסו להגיע ללוחות מודעות. תוכלו לדעת מיהם האתרים הגדולים ביותר על ידי שימוש באתר similarweb. שם תוכלו להכניס את כתובת האתר ולרואת כמה מבקרים יש לו בחודש. תנסו לקחת את השניים שלושה אתרים עם מספר המבקרים הגדול ביותר.
- תיאור הדירה הממוצעת בעיר – בכל עיר יש סגנון אחד שהוא הסגנון הרווח יותר בעיר. כך למשל בתל אביב הדירה השכיחה ביותר היא דירת 3 חדרים 70 מ"ר בקומות 2-4 בבניינים ישנים. כדי שתולו להמשיך את הניתוח תצטרכו להבין גם אתם מהי הדירה השכיחה ביותר ותוכלו לעשו זאת על ידי חיפוש לאיזו דירה יש את מספר המודעות הרב ביותר.
- ניתוח המחירים – לאחר שהכנסת את הפרטים של הדירה הממוצעת (בטווחים סבירים), תנסו לסדר את המחירים מהנמוך לגבוה (עדיף מחיר למ"ר אם יש). לאחר שסידרת את המחיר מהנמוך לגבוה, תוכלו ללכת לעסקה הממוקמת בדיוק באמצע כלומר לא הכי גבוהה ולא הכי נמוכה בטבלה. העסקה האמצעית היא הדירה החציונית בעיר. כלומר, זה המחיר החציוני של דירות בעיר. תוכלו לעשות זאת גם לדירה הממוקמת ב-75% העליון וב-25% התחתון ולקבל את טווח המחירים בעיר.
- ניתוח שכר דירה בעיר – בדיוק כמו בסעיף הקודם, ניתן לעשות אותו הדבר על מנת לנתח את מחירי שכר הדירה בעיר.
טיפ של אלופים 3: אני יודע שזה תהליך מורכב ומסובך יותר שדורש מיומנות. אתם יכולים גם לעשות גם חיפוש מחירים של דירה ממוצעת בעיר ולהסתכל על זה בתצורה של מפה. לאחר מכן לעבור בריפרוף על הסימונים במפה ולקבל הבנה כללית לרמות המחירים בעיר.
5. ולידציה למידע עם מתווכים מקומיים
כל מי שעוסק בנדל"ן יודע שנדל"ן עושים ברגליים. לכן, כדי להגיע למידע טוב יותר בנוגע לעיר ולמחירים שלה, מומלץ פשוט להתקשר למספר מתווכים בעיר. ניתן למצוא מתווכים באתרי המכירות, להתקשר אליהם או לקובע איתם שיחת זום ולדבר איתם על העיר. חשוב שתציינו שאתם מעוניינים באמת לרכוש דירה בעיר ועדיף שתתנו גם טווחי מחירים שאתם מעוניינים לקנות בהם.
כדאי מאוד לדבר עם מספר מתווכים כדי להצליב מידע ולקבל תמונה טובה יותר בנוגע לרמות המחירים בעיר. המתווך מהצד השני יישאל אתכם הרבה שאלות כדי להבין מה אתם מחפשים וכמה אתם רציניים. אבל תזכרו, אתם רוצים להוציא ממנו מידע ולא להפך, לכן תענו בנימוס על כל מה שהוא שואל ומיד תשאלו כמה שיותר שאלות על העיר, רמות המחירים, האזורים השונים וכו'.
אפשר גם לדבר עם "מלווי משקיעים" בישראל. למשל, אם אתם מעוניינים לקנות דירה בברצלונה, יש לא מעט ישראלים שעובדים בברצלונה ומאתרים ומנהלים דירות עבור ישראלים המעוניינים להשקיע שם. תוכלו לקבוע איתם פגישה בישראל ולקבל מהם הרבה מידע. סיכוי גבוה שאפילו תשתמשו בשירותים שלהם. יש לזה הרבה יתרונות שנדבר עליהם בפוסט אחר.
טיפ של אלופים 4: תתקשרו גם למנהלי נכסים בעיר. כמעט בכל ערי תמצאו חברות אחזקת נכסים שמנהלים נכסים עבור משקיעים מחו"ל. חברות אלו פעמים רבות יותר אמינות מהמתווכים כי אין להם אינטרס למכור אלא רק לקבל נכסים שהם ברמה סבירה. לכן, הם יהיו מאוד שירותיים ויזרו לכם להבין איפה אפשר למצוא נכסים טובים, כאלו שלא דורשים הרבה טיפול.
טיפ של אלופים 5: תקליטו את השיחות. אני מבטיח לכם שאתם תזכרו מעט מאוד מהשיחה וסביר שתרצו לשמע אותה שוב בעתיד.
אחרי שביצעתם את חמשת השלבים ואספתם את כל הנתונים, תנסו לעשות סיכום והצלבה של כל המידע שאספתם. חיבור כל הנקודות ייתן לכם הבנה טובה בנוגע לרמות המחירים בעיר, כיצד היא מחולקת, כמה שכר דירה אפשר לקבל, מהם העלויות הנוספות בעת רכישה ועוד.
שיהיה לכם בהצלחה
