מציאת שוכרים לדירה להשקעה

בעלי דירות רבים שקנו דירה להשקעה מתעלמים מהעובדה שמדובר בעסק לכל דבר. ועסק, צריך לשווק ולפרסם כמו שצריך, לנהל משא ומתן נכון ולהשיג את המחיר הטוב ביותר. אם תעלו מודעה אחת ביד 2 בלי תמונות או עם תמונות מטושטשות וכמעט בלי פירוט, מי ירצה לשכור את הדירה? אם לא תשקיעו במשא ומתן ובבחירת הדיירים, אתם תסבלו בהמשך התקופה בעת ניהול הדירה להשקעה ולא תקבלו את התשואה הרצויה. לכן, הכנתי לכם מספר טיפים על פרסום הדירה, ביצוע משא ומתן וחתימת החוזה.

בצעו מחקר שוק:

כנסו ליד 2 למודעות של דירות דומות בסביבה כדי להבין את רמות המחירים ולהחליט על המחיר הריאלי ביותר לדירה שלכם. אתם רוצים לנסות לפגוע ברף עליון של המחירים אבל גם לא להפריז כדי לא להרחיק שוכרים פוטנציאליים. בנוסף, אתם תקבלו רעיונות איך לפרסם את הדירה שלכם מקריאת מודעות של אחרים. אל תוותרו גם על חיפוש של קבוצות פייסבוק שכונתיות ורלוונטיות כדי לראות פרסומים שונים. החלק המעניין הוא שבפייסבוק אפשר לראות תגובות של דיירים פוטנציאליים וללמוד על הביקוש לדירות באזור, מה אנשים מחפשים, מה אנשים אומרים על רמות המחירים ועוד.

הכינו את הדירה:

לפני שאתם מקדמים עם השכרת הדירה, בין אם צילם הדירה ובין אם את מראים אותה, כדאי שתוודאו שהדירה מוכנה לכך. ולא מדובר בשיפוץ מקצה לקצה, אבל לפעמים הפרטים הקטנים עושים את ההבדל ובעלות זניחה. סגירת חורים וצביעת הדירה זה עניין פשוט וזול למדי, אבל נותן תחושה של חדש שבאה לידי ביטוי בתמונות ובביקור השוכרים בפוטנציאליים. ניקיון רציני של הבית, לרבות הסרה של כתמים וכתמי צבע, הברקת חלונות, ניקוי יסודי של ארונות המטבח ואמבטיה, ניקוי עם חומצה של האסלה ועוד, תיתן תחושה נקייה וכיפית. כדאי להאיר מקומות חשוכים על ידי הוספת תאורה ולשים וילונות על חלונות מהם משתקף נוף שהייתם מעדיפים שפחות יבלוט. וחשוב לא להזניח את הכניסה לבית ואת חדר המדרגות. לפעמים צביעה קלה, ניקיון והחלפת נורות של חדר המדרגות של הבניין, יכולה בקלות לשפר את החוויה של השוכרים הפוטנציאליים בביקור הראשון והרי אין שני לרושם ראשוני. אגב, זה יכול גם לשפר את יחס השכנים שלכם אליכם.

תשקיעו בתמונות:

תמונה טובה שווה אלף שכנועים, לכן תמונה טובה תביא לכם יותר שוכרים שיישכרו במחיר גבוה יותר. צריך לזכור שאנשים עושים פעולות מרגש ולא מהגיון ולפעמים תמונה טובה מעבירה חוויית מגורים שאנשים רוצים לנכס לעצמם. תשקיעו בצילום עם מצלמה טובה (גם טלפון איכותי זה בסדר). צלמו עם הרבה אור ועדיף אור יום, צלמו את כל המרחב מגובה המותניים ולא מלמעלה (אחרת הדירה תראה קטנה) והכי חשוב, תסדרו את הדירה לפני. תעיפו את כל הג'אנק שיכול להופיע בתמונה ותשימו במקום רהיטים מעוצבים, תמונות ופרחים. אפילו תביאו רהיטים או אקססוריז מהבית באופן חד פעמי רק בשביל התמונה. התמונה הזאת תשמש אתכם שנים קדימה בכל פעם שתרצו להשכיר את הדירה מחדש אז שווה פעם אחת להשקיע במקסימום ואפילו בהגזמה, זה ישתלם לכם.

פרסמו בכל מקום:

פרסמו את הדירה בכל הפלטפורמות האפשריות. לא, זה לא מספיק לפרסם רק ביד 2. ככל שיהיו לכם יותר פרסומים ביותר מקומות, כך יותר אנשים ייחשפו לדירה שלכם והסיכוי שלכם למצוא מישהו מתאים יעלה. בסוף, לכל אחד יש את השיטה שלו למצוא דירה להשקעה ולא כולם נמצאים ביד 2 או בקבוצת הפייסבוק השכונתית. מקומות שאפשר לפרסם בהם, אתר יד 2, מדלן, הומלס וכל קבוצות הפייסבוק האפשריות של העיר ובעיקר קבוצות מסוג דירות מפה לאוזן.

תשקיעו בכתיבת מודעות הפרסום:

לשוכרים הפוטנציאליים שלכם אין מושג מה צופן העתיד בדירה שלכם ולכן הם מנסים לגשש, להשיג מידע ולהפיג כמה שיותר חששות. חששות הנוגעות לדירה עצמה לרבות בעיות שונות כמו צנרת וכו', חששות בנוגע לעתיד במקרה שמתכננים פרויקט פינוי בינוי והם יצטרכו לעזוב, וחששות בנוגע לבעל הדירה. לכן, אתם צריכים להפיג להם כמה שיותר חששות. מודעה כיפית ושמחה תלמד על כך שאתם בעל דירה נעים. פירוט של הדירה והיתרונות שלה יעזור להם לקבל החלטה האם להרים לכם טלפון ולפחות לראות את הדירה. זה זמן טוב גם לציין חלק מהיתרונות הבולטים של הדירה והאזור לאחר מחקר שביצעתם. קירבה לאזורים מרכזיים, השתייכות לבית ספר טוב, מילה טובה על השכנים ועוד, כל אלו יעלו את החשק של השוכרים הפוטנציאליים.

תארחו את הדיירים כאילו זה ביתם:

כל אחד רוצה להרגיש בבית, ובמיוחד אם הוא מתכנן להפוך לדייר הבית. לכן, כשאתם מראים את הדירה, תתייחסו על השוכרים כאל אורחים ותנו להם תחושה שזה כבר הבית שלהם. הזמינו אותם לשבת או להסתובב חופשי בחלל. חייכו אליהם הרבה. אם יש מקרר, הציעו להם לקחת שתייה מהמקר בעצמם (כפי שהיו עושים אם זה היה הבית שלהם). אם יש סלון תנו להם להתרווח בו ואל תמהרו לפנות אותם. כמובן שתדאגו מראש שיהיה לכם מה להציע, אולי משהו לנשנש, שיהיה מואר, מאוורר, מחומם, ממוזג, עם ריח טוב ופשוט שיהיה הכי נעים שאפשר. ככל שבחוויה הראשונה בעת הביקור הראשון תהייה להם חוויה נעימה יותר, כך הם יזכרו את הדירה שלכם בצורה טובה יותר על פני דירות אחרות שהם ראו.

משא ומתן וסגירת מחיר:

קודם כל, חשוב להבין שהמשא ומתן מתחיל מהרגע שהשוכר מתקשר אליכם לראות את הדירה. מאותו הרגע שאתם מפעילים מסכת שכנועים ומחזקים את הרצון של השוכר המיועד להיכנס לדירתכם, שם בעצם מתחיל המשא ומתן. מאותו הרגע אתם רוצים לשדר שזאת הדירה הטובה ביותר באזור והשוכר לא ימצא דירה טובה יותר. אתם רוצים לא להיות מכירתיים מידי אבל כן להעביר את המידע שזאת דירה מצוינת במחיר מצוין. אתם רוצים לייצר תחושה שכדאי לו לסגור מהר אבל גם בלי להלחיץ אותו. כדאי לתת לו מידע שיחזק את המחיר שאתם הולכים לנקוב כמו מחירים של שכירויות גבוהות באזור וכמובן כל המידע על איכות הדירה שאספתם במחקר שעשיתם. תמיד תתחילו ממחיר טיפה גבוה ממה שאתם מאמינים שאתם רוצים לסגור כדי שתוכלו לרדת ב100-200 שקלים. זה בעיקר כדי לתת תחושה טובה לשוכר. תשמרו על קור רוח ואל תמהרו. אם לא יילך עם השוכר הזה תמיד יבוא אחר. תתחברו עם השוכר. גם כדי לתת לו תחושה שאתם באותו הצד אבל גם כדי להכיר אותו טוב יותר, בכל זאת הוא הולך לגור לכם בדירה.

סגירה לקראת חוזה:

אחד החלקים הקריטיים זה חוזה השכרת הדירה שעליו נכתב בפוסט נפרד. אבל רגע לפני, וכדי לא לבזבז זמן, חשוב להעלות את כל הנקודות הקריטיות שיהיו בחוזה. המחיר כמובן, טווח השכירות, מי אחראי על מה, בטחונות וכו'. כדאי לסגור את זה כבר בשלב זה כיוון שזה יחסוך זמן בעתיד. אם הסכמתם להכול, ובהנחה ויש שוכרים פוטנציאליים נוספים, אל תתביישו לבקש מקדמה במקום. סכום של 200 שקלים דמי רצינות שיוחזרו לאחר חתימה על חוזה יעזרו לכם להימנע מאנשים ששומרים מספר דירות ובסוף סוגרים על אחת ומשאירים אתכם בלי שוכרים אחרי שהפסקתם להראות את הדירה. תזכרו, עד שלא נחתם חוזה, זה לא נסגר.